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第二种模式则是由购房者、开发商和中介机构三方签订协议,确定意向的购房者向开发商锁定新房房源并缴纳定金,同时中介机构负责优先推售购房者的旧房。协议约定时间内,若旧房售出,则办理新房购买手续;若未售出,可解除新房认购合同,开发商全额退还认购金。江苏南京和南通、山东淄博、浙江宁波等城市正在实施这种模式。

而最受大众关注的,则是国资入局兜底收房的举动——想要换房的市民可以通过郑州市房产交易服务平台登记拟出售房源信息,同时选定意向购房源,与开发企业签订《商品住房认购协议》,随后郑州城发安居有限公司(郑州城发全资子公司)对旧房进行信息复核、实地勘查,具备收购条件的房屋交由评估机构出具价格评估结果(换房群众不承担评估费用),城发安居公司与换房市民进行洽谈收购、向金融机构申请贷款等事项。若洽谈成功,二手房出售资金将划入三方监管资金账户,款项用于购置新建商品房。最后,换房群众、城发安居公司和开发企业三方办理二手住房交接手续。

太仓的政策做出过三次调整。在第一批次中,太仓市城发集团(以下简称“太仓城发”)推出了三个小区的100套房源。第二批次,国资方面除了城发集团酷游邀请码,城投集团也入局了,可购买的新房小区扩大到了七个,限定了800个报名名额。第三批次,也就是今年1月12日,太仓又调整了一系列政策。如优化了置换门槛,将原本的“一套换一套”升级到了“多套换一套”。当中颇受好评的补丁政策是,老房子的学区入学资格保留两年。

关于调整政策,太仓城发相关负责人在接受媒体采访时指出,第一批次以旧换新工作结束后,通过分析未置换的客户群体发现,新房供给选择有限,便在第二批次加入更多不同区域、不同面积段、不同总价段的新房。两批置换工作结束后,又回访报名未置换的市民得知,存在学区困扰、一套换一套资金不足、车位车库无法置换、购房人年龄无法贷款的情况,于是在市各部门的支持下,又改进了政策。

从公开信息看酷游邀请码,去年郑州拿到了一笔有关保障房的钱。2023年1月,中国人民银行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》,设立“租赁住房贷款支持计划”,额度为1000亿元,向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款,用于收购存量住房、扩大保障性租赁住房和长租房供给。贷款利率原则上不超过3%,对于符合要求的贷款,人民银行按贷款本金的100%予以资金支持酷游邀请码,利率为1.75%。

这一条件引发了外界的争议。始终在期待国资托底政策落地的吴刚很失望,自己家的住房有16年房龄,被排除在外。“既然政府是为了支持改善性住房需求,是15年内的老房子需要改善还是超过20年房龄的旧房需要改善?”陈望也认为,国资介入并托底的意义是改善刚需和解决换房难的问题,其中之一便是置换房龄大的二手房。如今高房龄的旧房被排除在外,“还不如直接交给市场自由交易”。

收购价格之所以重要,是因为其直接关乎二手房主购买新房时的价差。一些城市明确提出了存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的百分比,比如无锡市梁溪区规定这一数值是60%。换言之,旧房可以抵最多60%的新房购房款,即如果旧房评估价为200万元,则需要购买333万元以上的新房。在太仓,这一比例则由最早的60%调整为80%,也就是说卖掉200万的旧房之后,必须要购买250万元以上的房子。

虞晓芬认为,国资入局收购二手房用作保障房是出于两方面的考虑:一是当地住房保障的需要,相较于新建保障房,收购二手房可快速满足城市中低收入家庭和人才对住房需求;二是进一步激活房地产市场,当前,不少城市面临可销售房源存量大、交易周期长、价格下行等压力,通过国资收购部分二手房,带动一、二手房联动,促进改善性住房需求释放。

不过,多位专家都指出,相较于政府集中建设的保障房,散落在居民区收购得来的保障房,如何有效管理也成为一大挑战。以郑州为例,目前,保障性住房以政府自建为主。陈望说,去年郑州市政府鼓励现有土地新建、扩建、在建工程改建参与市保障性租赁住房,并给予金融支持。此前已有成功案例,大部分是通过回购村集体安置房用于保障性租赁住房。

旧房分配也面临公平问题。正如张大伟所说,国资入局住房以旧换新的本质是政府拿用于保障低收入群体的钱补贴给了改善居住条件的人群,这本身就已造成不公。而在旧房分配时,保障房的品质和地理位置等有差异,如何分配,分配给谁都是难题。虞晓芬也认同,由于一房一价,在分配这些房源时,就存在价值相对高的和相对差的落差,对保障对象或人才恐怕会形成不公平待遇。

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